Manutenção de fachada: Quando, como e por que fazer

Engenharia Civil    21/05/2021 às 18:09

Manutenção de fachada: Saiba com que frequência deve ser realizada, sua importância na conservação e valorização do imóvel

 

A primeira impressão fica, inclusive dos edifícios. Quem não gosta de admirar a beleza de uma fachada bem-cuidada, não é? Para isso, é essencial a periodicidade da manutenção, além da qualidade dos profissionais responsáveis por ela. Também existem exigências legais a esse respeito, para evitar que a falta de conservação das estruturas provoque acidentes. Sem falar nos prejuízos... Entenda!

O que parece uma simples rachadura, na verdade, pode esconder ou se tornar um perigo para as pessoas e um prejuízo para o condomínio. A manutenção de fachada, mais do que uma questão de aparência, é uma tarefa importante, que deve ser executada por profissionais especializados dentro de um plano de manutenção predial.

Neste post, veja um manual completo sobre manutenção de fachada. Saiba quando, como e por que fazer o serviço; entenda de limpeza e pintura; conheça os revestimentos mais comuns e os cuidados a serem tomados com eles; veja de quem é a responsabilidade pela manutenção e por que não se deve abrir mão da segurança durante os procedimentos.

E ainda: saiba por onde começar, ou seja, o primeiro passo: a inspeção, além das técnicas de limpeza, produtos e equipamentos utilizados, problemas mais frequentes, o que diz o manual do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio Grande do Norte (CREA-RN) sobre as obrigações do síndico e muito mais. 

Tudo para sua fachada estar sempre em ordem, e bonita. Vamos lá!

 

Por que fazer manutenção de fachadas?

O desgaste causado pelos agentes naturais e as ações degradantes do homem (como as pichações) é a primeira resposta, mas confira outros motivos para deixar sua fachada em perfeito estado: 

  • Existência de vícios construtivos que causam infiltrações e acabam comprometendo a estrutura e a estética. 

  • Manter a impermeabilização em dia! Com o tempo, ela se deteriora, fazendo surgir focos de infiltrações e vazamentos.

  • O gasto pela ausência de planejamento de manutenção periódica pode chegar a cerca de 10% do valor total da edificação. A despesa é muito menor quando a preservação é constante, além de prolongar a vida útil do prédio.

  • A falta de cuidado com a fachada dos edifícios pode causar acidentes, pois existem males escondidos que são encontrados apenas com um laudo técnico. Não é à toa que existe a Lei 10.518/88, estipulando o prazo máximo de 5 anos entre uma manutenção e outra.

  • Os imóveis são valorizados em até 20% quando têm fachadas atraentes. A aparência dos edifícios é um dos fatores relevantes na avaliação imobiliária. Crie um diferencial competitivo para o seu investindo no primeiro aspecto visto.

  • Outras vantagens de ter a inspeção de fachadas atualizada: segurança dos moradores e usuários; menor necessidade de reparos futuros.

 

Como saber quando a manutenção precisa ser feita?

Quando a tinta está descascando, o revestimento começa a cair ou a ferrugem insiste em aparecer, é hora de pensar em manutenção da fachada. Estes são apenas alguns dos sintomas para você ligar o alerta, antes que os desgastes aumentem e levem a despesas igualmente preocupantes. E eles costumam ser mais intensos nos andares superiores, devido maior ação dos raios solares, vento e chuva. 

Em geral, o tempo médio para a manutenção das áreas externas dos edifícios é a cada 3 anos, mas ele está ligado à frequência da limpeza e ao material de revestimento do prédio. 

 

Tipos de fachada e seus cuidados especiais 

A umidade e a radiação solar são os maiores inimigos da conservação da fachada. Em paredes externas de alvenaria cobertas por tijolo, pedra e madeira, os fungos proliferam à vontade com ajuda da água. 

O constante contato com o sol e a chuva promove a dilatação e a contração de certos materiais de uma parede, resultando em bolhas na pintura, trincas e descolamento das cerâmicas. 

Ou seja, é conhecendo bem as características das fachadas que podemos determinar os melhores cuidados. Os tipos mais comuns de revestimento são:

  • Cerâmica

  • Concreto

  • Pastilha

  • Placas de aço

  • Textura

  • Vidro (espelho)

 

O material de que é feita a fachada é o principal item ao escolher o produto e a técnica, para o serviço ter bons (e duradouros) resultados. Lembrando ainda que, quanto maior o grau de sujeira, mais desafiadora será a limpeza, que precisará de mais horas de trabalho e recursos. Portanto, não é uma boa estratégia adiar isso por muito tempo.

Um exemplo: produtos não alcalinos, como detergente neutro, são recomendados para vidros e placas de alumínio, entre outros materiais delicados. Já as pastilhas e cerâmicas, com tendência ao maior acúmulo e fixação de partículas, ficam impecáveis com alta concentração alcalina. Afinal, há mais resistência na remoção da sujeira.

 

Primeiro passo: inspeção de fachada

A inspeção de fachada é uma avaliação profissional que gera um laudo, um documento apontando todas as ações corretivas e preventivas necessárias para evitar situações mais graves e, como resultado, prejuízos aos proprietários e condomínio.

Essa análise está inclusa na programação da inspeção predial descrita como sistema de revestimento externo. E deve ser realizada anualmente, ou de acordo com prazo específico estipulado no manual de manutenção predial da edificação. Sempre conforme as normas da ABNT NBR 5.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.

Verificar fissuras e rachaduras é um dos objetivos da inspeção, inibindo avarias na estrutura da edificação caso as imperfeições mais superficiais não sejam corrigidas logo, e da maneira adequada. Por meio da vistoria, seguida da criação de um plano de manutenção predial, você consegue identificar origens das falhas, programar as atividades de manutenção, reduzindo custos e evitando surpresas indesejáveis. 

Aqui neste link, você encontra mais informações sobre a inspeção de fachadas e seus benefícios.

 

Limpeza de fachada

Variações climáticas e poluição, entre outros fatores, prejudicam a higiene e a beleza das fachadas, que precisam de limpeza periódica – com maior ou menor frequência dependendo do tipo e da qualidade do material utilizado na construção. 

Vidros espelhados, por exemplo, necessitam de mais atenção do que uma fachada em concreto. No entanto, se o imóvel estiver localizado em uma região com grande circulação de veículos, certamente, é mais exposto à sujeira. Então, a frequência da limpeza pode mudar.

Fatores como altura do prédio, acessibilidade e produtos utilizados contam para se determinar a periodicidade da higienização. A técnica também varia conforme o material, a estrutura e a espécie de construção. É possível utilizar balancins, andaimes, alpinismo industrial ou o simples hidrojateamento.

Andaimes podem ser empregados em prédios com até 40 metros de altura; enquanto o alpinismo industrial é mais indicado para edificações que ultrapassem este limite. Muitos prédios já dispõem de pontos de fixação para balancins. Outros são projetados para fornecer apoio ao alpinismo.

Há ainda os que, originalmente, não tiveram preocupação com manutenção de suas fachadas, dificultando o acesso a elas. O que é mais delicado principalmente se houver trânsito de pedestres e veículos abaixo do local em que o trabalho será executado. Mas nada que uma empresa especializada não consiga achar uma saída.

Todos estes detalhes devem ser considerados no planejamento da limpeza e conservação da parte externa do seu edifício. 

 

Pintura de fachada

Após a limpeza, a próxima etapa é a pintura da fachada. Vale a pena destacar que, sem a primeira, a tinta não adere perfeitamente ao revestimento. O que vai prejudicar tanto o visual quanto a conservação da área. Então, capriche! Dessa forma, é possível aumentar a durabilidade e evitar repintar em curto espaço de tempo.

Geralmente, a pintura deve ser feita sempre que a fachada apresentar infiltrações, descascamento, bolhas e descoloramento, entre outras patologias. 

A dica é ficar atento ao estado de conservação e realizar a pintura da fachada com a frequência estipulada em lei. Pode ser um processo custoso para o condomínio, porém, é essencial; garante um aspecto bonito e novo, mas também destaca possíveis inconformidades na estrutura.

 

Fachada de condomínio: de quem é a responsabilidade?

O síndico deve cuidar do reparo e da manutenção do condomínio, começando por reunir os moradores em assembleia para combinar e organizar tudo. Além da preservação e valorização do patrimônio, uma fachada em ordem é uma questão legal.

O artigo 1.348 do Código Civil trata da responsabilidade do síndico no sentido de "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores".

No site do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio Grande do Norte (CREA-RN), você encontra o manual com as obrigações do síndico.  Veja na imagem abaixo, um trecho do conteúdo:

 

Segurança é indispensável na hora da manutenção de fachada

Um prédio sem sujeira é mais valorizado no mercado, seja para venda ou locação. A limpeza da fachada ainda afasta prejuízos, uma vez que ajuda identificar danos estruturais antes que piorem. 

Como você viu, a manutenção de fachada exige mão de obra altamente qualificada em alpinismo industrial e equipamentos profissionais para sua realização, especialmente em locais de difícil acesso ou trabalho em altura. Estes, por sua vez, pedem treinamento na Norma Regulamentadora NR35 Trabalho em Altura

Improvisos podem custar vidas, muita dor de cabeça e um rombo no orçamento. A cultura do “jeitinho brasileiro” (com aspas aqui pelo significado pejorativo) nunca combinou com manutenção predial. E hoje, então, quando o acesso e a propagação de informações podem comprometer uma reputação rapidamente, nem se fala.

Escolha uma empresa especializada em manutenção de fachada. Confira se ela possui de fato garantias, para evitar transtornos diversos decorrentes de falhas nos processos. A integridade física das pessoas e do patrimônio depende de escolhas proativas. Quais são as suas? 

 






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