Manutenção predial: Tudo o que você deve saber antes de contratar um serviço

Engenharia Civil    04/01/2021 às 17:22

Manutenção predial. Conheça os benefícios, as vantagens e saiba como acertar ao contratar a mão de obra

 

Ainda que importante, uma fachada bem-cuidada está longe de ser a única razão para investir em manutenção predial. Entenda neste post os porquês, e veja o que você precisa saber antes de contratar o serviço, que não pode ser negligenciado.

Manutenção predial é um conjunto de atividades e processos para garantir a segurança, conservação, habitabilidade, sustentabilidade e confiabilidade de uma edificação. Na prática, é manter em ótimo estado toda a infraestrutura: sistemas elétrico, hidráulico, de incêndio e segurança, comunicação e climatização.

Assim como nosso corpo necessita de checkup, um prédio tem que receber atenção especial para funcionar corretamente, embora seu projeto original tenha sido concebido para durar bastante. As ações previstas em um planejamento de manutenção predial servem para correções, prolongando a vida útil da construção.

 

Manutenção predial é investimento –  e não gasto desnecessário

Pensar em manutenção predial é ter a consciência que ela envolve planejamento e recursos. E na medida em que se investe no primeiro fator, menos se gastará no segundo.

Uma mentalidade, aliás, que ainda está em transformação no Brasil. Mas muitos já acreditam que destinar dinheiro para a manutenção preventiva é um investimento, em vez de gasto desnecessário.

Além disso, não são raros atualmente os investimentos ligados à experiência e tecnologia, movidos por atuações maiores dos órgãos fiscalizadores e pelas exigências legais mais rigorosas.

É o caso do setor de climatização, sobre o qual a Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) tem intensificado a fiscalização nos serviços de manutenção de ar- condicionado, para preservar a qualidade do ar em ambientes públicos, por meio da Portaria 3.523 e do Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC).

Um plano de manutenção é sinônimo de economia, segurança e saúde. A falta dele representa prejuízo financeiro e, o pior, um risco constante, para usuários, moradores, funcionários, enfim, todos. E o que dizer de toda a população, quando pensamos em edifícios localizados em áreas centrais?

É crucial alertar os administradores de prédios, inclusive dos públicos. Trata-se de um trabalho lento de esclarecimento, porém, de significativa transformação, aliado à conscientização dos profissionais do setor para a importância da manutenção mais preventiva, ao invés de somente corretiva.

Vem comigo, que estamos só começando!

 

Benefícios da manutenção predial para o seu condomínio

Um edifício impecável certamente atrai interesses, além de evitar ameaças à integridade física das pessoas e aquele temido rombo no caixa do condomínio. Confira as vantagens da manutenção predial:

  • Redução de custos: a manutenção predial em dia permite identificar problemas e falhas construtivas no começo. Com isso, é possível resolvê-los antes que se tornem críticos. E você pode organizar todas as ações corretivas e preventivas.

  • Planejamento dos custos: graças à redução dos gastos extras na manutenção do seu condomínio, você consegue prever melhor as despesas, otimizando a economia.

  • Outro ponto positivo da manutenção predial é conseguir solicitar um plano customizado, para atender às necessidades específicas de um empreendimento, incluindo sua realidade financeira.

  • Diminuição de desperdícios: a gestão inteligente dos recursos é mais um ganho da manutenção predial consistente. Basta lembrar, por exemplo, que uma rede hidráulica em perfeitas condições evita desperdício de água, contribuindo no corte de custos operacionais.

  • Mais segurança para todos: proprietários, funcionários e usuários só têm a ganhar com a periodicidade da manutenção de edifício. Afinal, ela evita e corrige falhas, ajudando a prevenir acidentes.

  • Valorização do seu patrimônio: inibindo o colapso e a degradação precoce do prédio, as estruturas podem ser conservadas, elevando o preço do imóvel. É um diferencial competitivo e tanto, não acha? Se ainda tem dúvida, dá uma olhada no próximo tópico...

 

Fachada: aparência conta, e muito!

Para você uma ideia do mérito da manutenção frequente e profissional de um edifício, saiba que fachadas atraentes valorizam os imóveis em até 20%. A aparência é um dos fatores relevantes na hora da avaliação imobiliária.

E mais: a inspeção de fachada deve ser realizada anualmente, ou de acordo com  prazo próprio estipulado no manual de manutenção predial da edificação. Tudo conforme as normas da ABNT NBR 5.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, é claro.

É válido destacar, acima de tudo, o item segurança dos moradores e usuários. O que é obtido tomando medidas como: manutenção da impermeabilização, impedindo focos de infiltrações e vazamentos; limpeza programada, utilizando os materiais e produtos ideais para cada revestimento.

Um detalhe imprescindível é a observação de fissuras e rachaduras, uma vez que o tempo e os fatores climáticos são capazes de causar sérios danos às fachadas, comprometendo a estrutura predial. Sem falar em possíveis vícios construtivos...

Cabe à manutenção predial achar a origem de falhas, programar as ações de correção e, portanto, evitar acidentes. Como você pode notar, a estética de uma fachada é apenas uma das preocupações que todo síndico deve ter.

 

Principais serviços de manutenção predial

Você viu os benefícios. Agora, conheça os principais serviços que devem fazer parte da manutenção predial do seu condomínio ou empreendimento, sendo dividida em três tipos: preventiva, corretiva e preditiva. Vamos aos detalhes de cada uma.

 

Manutenção predial preventiva

A manutenção predial preventiva é aquela que antecede o reparo, ou seja, é a manutenção realizada para prevenir o surgimento de falhas e problemas, com o objetivo de reduzir os custos de manutenção e prolongar a vida útil da edificação de forma geral.

O planejamento da manutenção predial preventiva é baseado no histórico de uso, falhas de máquinas e sistemas, que incluem serviços como:

  • Inspeção de instalações elétricas e hidráulicas;

  • Inspeção de áreas comuns, de sistemas de segurança, de equipamentos e assim por diante;

  • Inspeção e verificação de elevadores, instalações de gás e integridade da cobertura.

 

Manutenção predial corretiva

 A manutenção predial corretiva é realizada para corrigir as falhas e desgastes já identificados nos equipamentos e estrutura da edificação.

A manutenção predial corretiva em muitas vezes trata questões emergenciais ocasionando custos mais elevados e paralizações não planejadas.

Os principais serviços da manutenção predial corretiva são:

  • Conserto de vazamento nas instalações hidráulicas;

  • Impermeabilização de piso após detectada infiltração;

  • Reparo de fissuras e rachaduras na estrutura predial;

  • Substituição de peça de elevador, que parou de funcionar corretamente.

 

Manutenção predial preditiva

A manutenção predial preditiva analisa de forma mais completa as condições atuais dos equipamentos e sistemas com o objetivo de otimizar as atividades operacionais do edifício.

A manutenção predial preditiva analisa as tendências de falhas utilizando inspeções e ferramentas adequadas para o registro de desempenho das máquinas e ocorrências fora do comum, como temperatura, pressão, aceleração e vibrações das máquinas.

Depois da análise é definida qual a periodicidade da manutenção de cada equipamento ou sistema, trazendo benefícios como:

  • Reduz as intervenções de correção;

  • Ajuda a determinar um período estimado das avaliações para cada equipamentos e instalações;

  • Garantia de maior confiança em cada equipamento;

  • Aumento na vida útil dos equipamentos/instalações;

  • Identificar as causas que originaram os problemas;

  • Custos mais baixos.

 

Plano, norma e responsabilidades

A primeira etapa antes de executar seu plano de manutenção predial é realizar uma Inspeção Predial na edificação, que servirá de base para as demais tomadas de decisão. É por meio dela que acontece a avaliação técnica, para encontrar e analisar das avarias menores às situações mais complexas.

Em seguida, é necessário decidir os serviços a serem realizados, a periodicidade deles, os responsáveis pela execução e a rotina de manutenção.

O plano deve ser realizado por um engenheiro, arquiteto ou empresa especializada. E a responsabilidade pela manutenção predial é do síndico. Falhas nesse sentido podem gerar consequências para todos, mas levando o encarregado a responder civil e criminalmente pelo que acontece no condomínio.

O Código Civil – Art. 1.348 diz que ele deve guardar as partes comuns do prédio e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos condôminos. Também cabe a ele a contratação de profissionais e corporações. Caso não tenha competência para gerir a manutenção predial, é facultativo aos condôminos a destituição do síndico de seu cargo.

A NBR 5674 – Manutenção de Edificações traz os requisitos para a gestão do sistema de manutenção predial das edificações. Essa diretriz da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) define o que deve ser cumprido para a uma boa administração nessa área.

 

Manutenção predial: habilitação X qualificação

Depois de saber mais sobre manutenção predial, seus benefícios e dicas antes de contratar um serviço, deixo aqui mais uma orientação. É sobre diferenciar um profissional legalmente habilitado do qualificado. Ou seja, entre habilitação técnica e qualificação técnica.

A habilitação técnica é dada pela formação (engenheiro, arquiteto etc.); em outras palavras, um profissional legalmente habilitado possui atribuição profissional, e deve estar devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), e em dia com as suas obrigações.

Já a qualificação técnica é obtida pela junção de formação profissional e experiência de prática em algum assunto. Qualificado é aquele que possui conhecimento (teoria) e prática (experiência) para executar certo trabalho.

Portanto, pense bem: um engenheiro devidamente formado que passou anos em trabalhos  administrativos estaria qualificado para executar um projeto? Para assegurar a qualidade da sua manutenção predial, em sintonia com as normas e com o melhor custo-benefício, procure serviços qualificados.

Contratempos sempre existirão no dia a dia dos condomínios. No entanto, está mais do que provado que a falta de manutenção predial periódica gera muito mais dor de cabeça e prejuízos. As paralisações não planejadas e os consertos de última hora, geralmente muito caros, são exemplos disso.

Para evitar estresse e surpresas indesejáveis no fim do mês, cuide da manutenção predial do seu empreendimento como ele merece e precisa. Valorize-o, tenha um plano e fuja dos improvisos! Contrate empresas especializadas, que ofereçam agilidade e garantias reais. A segurança e a tranquilidade de todos não têm preço, concorda?

 

 

 






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